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溢价率再创新低 房企拿地愈发谨慎

2019-01-31 05:33

原标题:溢价率再创新低 房企拿地愈发谨慎

????本报记者?王营?北京报道

导读

????并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。

????楼市拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高,但成交均价、溢价率持续走低。

????中原地产数据显示,截至目前,50大城市土地成交金额达2.6万亿,同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来,50大城市平均地价为2107.7元/平方米,2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调,楼面价下调的城市也超过一半。

????CRIC监测的300城数据也反映了土地降温,300城经营性土地成交总价4446亿元,环比跌幅10%,相比去年同期上涨21%,成交楼板价随之回落,8月土地成交均价仅为1671元/平方米,同、环比分别下滑28%和34%,价格降至2017年以来最低水平。

????58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”,因此,一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然上升,从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将旺盛;但另一方面,受政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎,部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

????对房企来说,土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的谨慎度不断提升。换言之,并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。

????溢价率再刷新低

????“大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017网上合法赌博网站年平均30%的溢价率。”中原地产分析师张大伟表示。

????CRIC数据显示,8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点,平均土拍溢价率连续两个月下调,8月份土拍平均溢价率仅有13.5%,环比再度减少4.1个百分点:一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%,几乎全部都为底价成交,二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点,仅有7.1%,三四线城市溢价率21.8%。

????此次土地市场降温是从6月开始,溢价率每月的降幅都较大。CRIC认为,溢价率降低主要反映企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓:一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加,一定程度上缓解了供求关系的紧张;另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构,租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。

????7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注。CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍,8月份回落至50幅,广东、浙江、江苏等省份仍有不少流拍地块产生,一方面,成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于正常现象,另一方面,关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍,证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎;此外虽然重点城市的流拍情况有所好转,但仅从指标来看,8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%,环比增加0.7个百分点。

????8月份恰逢上市房企年中业绩发布,不少房企在业绩会上表达了审慎拿地态度。从企业的发言来看,主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象,令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变,但同时也表示借助“逆周期”低价拿地。

????“拿地谨慎主要是因为目前地块基本属性复杂,再加上房企融资渠道受到严格监管,导致房企对高总价地块积极性不高。”张大伟表示。

????以8月份土地成交总价榜单榜首地块为例。该地块来自上海徐汇区罕见出让地1宗大体量综合地块。最终由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得,成交总价为98.63亿元,环比上月总价榜首回落了28%,虽然该地块处于核心地段,但可能由于起始总价已经很高,对许多企业来说现金流难以负担,所以仅以0.1%的溢价率成交,开发商竞争意愿不高。